Muitos brasileiros vivem em imóveis que ocupam há anos, cuidam como se fossem seus, mas não possuem a escritura definitiva, o que gera uma grande insegurança jurídica. A boa notícia é que a lei brasileira prevê um instrumento para regularizar essa situação: a usucapião. Através dela, a posse prolongada de um bem pode se transformar em propriedade legal e definitiva.
Entrar com um pedido de usucapião pode parecer um processo complexo, mas entender os passos e os requisitos é o primeiro grande passo para garantir o seu direito. O objetivo é obter uma sentença judicial ou um reconhecimento em cartório que servirá como título para registrar o imóvel em seu nome.
Este artigo, em conformidade com as diretrizes da OAB, funciona como um guia completo, explicando os requisitos essenciais, os tipos de usucapião e o passo a passo de como entrar com o pedido de usucapião para, finalmente, ter a escritura do seu imóvel em mãos.
O que é Usucapião e Quais os Requisitos Essenciais?
A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem (móvel ou imóvel) pelo uso contínuo e prolongado, desde que a posse atenda a certos requisitos. Não se trata de “tomar” algo de alguém, mas sim de dar uma função social à propriedade que, muitas vezes, foi abandonada pelo seu dono original.
Para que a usucapião seja possível, a posse do imóvel deve ser:
1.Com Animus Domini (Intenção de ser Dono): Você deve agir como se fosse o verdadeiro proprietário do imóvel, cuidando dele, pagando impostos (como o IPTU), fazendo melhorias, etc.
2.Mansa e Pacífica: A sua posse não pode ser contestada pelo proprietário original. Se o dono entrou com uma ação para reaver o imóvel, a posse deixa de ser pacífica.
3.Contínua e Ininterrupta: Você deve ocupar o imóvel sem interrupções durante o período exigido por lei para cada tipo de usucapião.
Os Principais Tipos de Usucapião de Imóveis
Existem várias modalidades de usucapião, cada uma com um prazo e requisitos específicos. As mais comuns são:
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Modalidade de Usucapião
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Prazo de Posse
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Requisitos Principais
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Extraordinária
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15 anos
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Não exige justo título nem boa-fé. Pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor fez do imóvel sua moradia ou realizou obras de caráter produtivo.
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Ordinária
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10 anos
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Exige justo título (um documento que, em tese, seria hábil para transferir a propriedade, mas que tem algum vício) e boa-fé. Pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente e o possuidor estabeleceu moradia ou realizou investimentos.
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Especial Urbana
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5 anos
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Imóvel urbano de até 250m², utilizado para moradia do possuidor ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel.
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Especial Rural
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5 anos
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Imóvel rural de até 50 hectares, tornado produtivo pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nele moram e não possuem outro imóvel.
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Familiar (por Abandono de Lar)
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2 anos
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Posse direta e ininterrupta de imóvel urbano de até 250m² que era compartilhado com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar.
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Passo a Passo: Como Entrar com o Pedido de Usucapião
O pedido de usucapião pode ser feito de duas formas: judicialmente ou extrajudicialmente (direto no cartório).
Via Extrajudicial (em Cartório)
Desde 2015, é possível fazer a usucapião diretamente no cartório, o que é bem mais rápido. O passo a passo é:
1.Contrate um Advogado: A presença de um advogado é obrigatória.
2.Ata Notarial: O primeiro passo é ir a um Cartório de Notas para lavrar uma Ata Notarial, onde o tabelião irá atestar o tempo de posse e os demais requisitos, com base em documentos e, se necessário, depoimentos.
3.Reunir a Documentação: Seu advogado irá juntar todos os documentos necessários, como:
•Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado.
•Certidões negativas dos distribuidores da comarca.
•Justo título (se houver).
•Comprovantes da posse (contas de água, luz, IPTU, fotos, notas de materiais de construção, etc.).
4.Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis: Com toda a documentação em mãos, o advogado fará o pedido no Cartório de Registro de Imóveis competente. O cartório irá notificar os vizinhos, o antigo proprietário e as Fazendas Públicas. Se não houver nenhuma contestação, o oficial do cartório registrará o imóvel em seu nome.
Via Judicial
Se não houver acordo com o antigo proprietário, se algum dos vizinhos contestar o pedido, ou se não for possível fazer pela via extrajudicial por algum motivo, o caminho será a Ação de Usucapião.
Nesse caso, seu advogado irá entrar com um processo na Justiça, apresentando todas as provas da sua posse. O juiz irá citar os interessados e, ao final, se convencido do seu direito, proferirá uma sentença declarando a aquisição da propriedade, que servirá para o registro no cartório.
A Importância do Advogado Especialista
O processo de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, é técnico e cheio de detalhes. Um erro na documentação ou na escolha do tipo de usucapião pode atrasar ou até inviabilizar o seu sonho da propriedade definitiva. A contratação de um advogado especialista em Direito Imobiliário é um investimento que garante que o procedimento será feito da forma correta, segura e o mais rápido possível.
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Se você possui um imóvel em Mossoró ou região há anos, mas não tem a escritura, não adie mais a sua segurança jurídica. A usucapião é o caminho para transformar a posse em propriedade. Nosso escritório tem a expertise necessária para analisar seu caso e conduzir todo o processo de usucapião, seja no cartório ou na Justiça.
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Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui consultoria jurídica. A análise de cada caso por um advogado é indispensável. Este conteúdo segue as diretrizes do Código de Ética e Disciplina da OAB.