Lidar com a inadimplência ou o descumprimento de um contrato de aluguel é uma das situações mais desgastantes para um proprietário de imóvel. Quando as tentativas amigáveis de resolução falham, a única saída legal para reaver o imóvel é através de uma ação de despejo. Mas, afinal, como solicitar uma ordem de despejo?
O processo não é tão simples quanto simplesmente pedir para o inquilino sair. Ele envolve um procedimento judicial específico, regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que deve ser seguido à risca para garantir a legalidade da desocupação.
Este artigo, em conformidade com as diretrizes da OAB, serve como um guia completo para locadores, explicando os motivos que autorizam o despejo, o passo a passo do processo e a importância de contar com um advogado especialista para defender seus direitos.
Motivos Legais para a Ação de Despejo
A Lei do Inquilinato prevê diversas situações que podem fundamentar uma ação de despejo. As mais comuns são:
•Falta de Pagamento: Este é o motivo mais frequente. Atraso no pagamento do aluguel e/ou dos encargos da locação (como condomínio e IPTU) já autoriza o ingresso com a ação.
•Fim do Contrato: Se o contrato de locação por prazo determinado chega ao fim e o inquilino se recusa a sair, o proprietário pode solicitar o despejo.
•Descumprimento Contratual: Qualquer outra infração às cláusulas do contrato, como a realização de obras não autorizadas ou o uso do imóvel para fim diverso do contratado (usar um imóvel residencial para fins comerciais, por exemplo).
•Morte do Locatário: Se o locatário falece e não deixa sucessor legítimo na locação.
•Necessidade de Reparações Urgentes: Quando o Poder Público exige obras urgentes no imóvel que não podem ser realizadas com o inquilino no local.
Passo a Passo: Como Solicitar a Ordem de Despejo
O processo para obter uma ordem de despejo é judicial e deve ser conduzido por um advogado. Veja as etapas principais:
1. Notificação Extrajudicial (Recomendado)
Embora não seja obrigatória em todos os casos (como na falta de pagamento), é altamente recomendável que o primeiro passo seja enviar uma notificação extrajudicial ao inquilino. Este documento formaliza a existência do débito ou do descumprimento contratual e concede um prazo para que a situação seja regularizada. Muitas vezes, a notificação por si só já resolve o problema, evitando o desgaste de um processo judicial.
2. Contratação de um Advogado
Se a notificação não surtir efeito, o próximo passo é contratar um advogado especialista em Direito Imobiliário. A ação de despejo exige um advogado, e é este profissional que irá preparar toda a documentação e a petição inicial para dar entrada no processo.
3. Ação de Despejo e o Pedido Liminar
O advogado irá ajuizar a Ação de Despejo. Em muitos casos, especialmente na falta de pagamento em contratos sem garantia (como caução, fiança ou seguro), é possível solicitar uma liminar de despejo. Com a liminar, o juiz pode determinar a desocupação do imóvel em 15 dias, antes mesmo de ouvir o inquilino. Para isso, o locador geralmente precisa depositar em juízo um valor equivalente a três meses de aluguel (caução), que será recuperado ao final do processo.
4. Citação e Defesa do Inquilino
Após o ajuizamento da ação, o inquilino será citado para apresentar sua defesa ou, no caso de despejo por falta de pagamento, para pagar a dívida completa (purgar a mora) no prazo de 15 dias, evitando a rescisão do contrato.
5. Sentença e Ordem de Despejo
Se o inquilino não pagar a dívida ou se seus argumentos de defesa não forem aceitos pelo juiz, será proferida a sentença determinando o despejo. O juiz expedirá um mandado de despejo, e um oficial de justiça irá intimar o inquilino a desocupar o imóvel voluntariamente, geralmente no prazo de 15 ou 30 dias.
6. Despejo Forçado
Se, mesmo após a ordem judicial, o inquilino se recusar a sair, o despejo será realizado de forma forçada, com o auxílio de força policial, se necessário.
A Importância do Advogado Especialista
O processo de despejo é técnico e cheio de detalhes. Um erro pode atrasar a retomada do seu imóvel em meses ou até anos. Um advogado especialista em Direito Imobiliário garantirá que todos os procedimentos sejam cumpridos corretamente, agilizando o processo e aumentando as chances de sucesso, inclusive na cobrança dos aluguéis atrasados.
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Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui consultoria jurídica. Cada caso possui suas particularidades e deve ser analisado por um advogado de sua confiança. Este conteúdo segue as diretrizes do Código de Ética e Disciplina da OAB.